Bgmin. Kappes gab die Stellungnahme der Verwaltung dem Gremium zur Kenntnis.
Die Öffentliche Auslegung + Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange fand in der Zeit vom 14.12.2015 – 14.01.2016 sowie vom 01.04.2016 – 02.05.2016 statt.
Hierbei wurden keine Einwände/Bedenken vorgebracht.
Es liegt nur eine zu behandelnde Stellungnahme des Landratsamtes Miltenberg vom 12.04.2016 vor:
„zu der im Betreff genannten Planung nimmt das Landratsamt Miltenberg als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
Mit der Änderung des o.g. Bebauungsplanes besteht aus bauleitplanerischer und bauordnungsrechtlicher Sicht Einverständnis, sofern noch Folgendes beachtet wird:
Die weiteren Abwägungspunkte sind im Nachgang konkret gegenübergestellt.
Nach dieser Abhandlung kann der Bebauungsplanentwurf als Satzung beschlossen und veröffentlicht werden.
Bgmin. Kappes übergab zur Abarbeitung der Stellungnahme des Landratsamtes Herrn Hümpfner das Wort.
A) Bauplanungs- und
Bauordnungsrecht
Mit der o.g. Änderung des Bebauungsplanes besteht aus bauleitplanerischer und bauordnungsrechtlicher Sicht Einverständnis, sofern noch folgende Punkte beachtet werden:
Systematik der Festsetzungen
Wir weisen nochmals darauf hin, dass bei der Überarbeitung des Planentwurfes darauf zu achten ist, dass die Systematik der Festsetzungen (Planzeichenerklärung – Legende, planungsrechtliche Festsetzungen, bauordnungsrechtliche Festsetzungen, nachrichtliche Übernahmen, Hinweise sowie Verfahrensvermerke) eingehalten und die jeweiligen Rechtsgrundlagen für die Festsetzungen mit aufgeführt werden. Insbesondere die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen zur Dachform und Dachneigung, Abstandsflächen, unzulässige Anlagen, Grundstückseinfriedungen sind unter eine Rubrik zusammenzufassen. Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen sind in Art. 81 BayBO geregelt und nicht in Art. 91 BayBO. Wir bitten dies unter den Rechtsgrundlagen zu korrigieren.
Der Stadtrat merkt an, dass die Festsetzungen redaktionell überarbeitet werden.
GRZ, GFZ
Die überschriebenen Nutzungsschablonen sind zu überprüfen. Wie es scheint, wurden bei einigen (siehe Bereiche MDb) die Festsetzung für die GRZ und GFZ vertauscht. Wir bitten um Berichtigung.
Der Stadtrat beschließt, die betroffenen Nutzungsschablonen zu korrigieren.
Wandhöhen
Die Schablonen der Höheneinstellungen der Wohngebäude sind nicht eindeutig nachvollziehbar und können bei der Umsetzung zu Problemen führen. Insbesondere wird für ein Vollgeschoss eine Wandhöhe von 6,50 m festgesetzt und bei II Vollgeschossen talseits eine Wandhöhe von 6,70 m. Das sind fast identische Maße. Diese Höhe bei einem Vollgeschoss erscheint, bei Betrachtung der bildlichen Darstellung, zu hoch und städtebaulich nicht vertretbar. Wir bitten daher diesen Bereich nochmals zu überprüfen und ggfs. zu überarbeiten. Bleibt die Festsetzung so bestehen, so ist die Festsetzung der Wandhöhe näher zu erläutern.
Die Festsetzung wird durch den Stadtrat näher begründet:
Die Wandhöhe für I geschossige Gebäude orientiert sich u.A. am Bestand mit teilweise großen Sockelhöhen (geringe Einbindetiefe des Kellers). Die bildliche Darstellung ist systematisch: Bei talseitig der Straße gelegenen Grundstücken wird fast immer die Geschosszahl die mögliche Wandhöhe begrenzen. Eine Ausnutzung der vollen zulässigen Wandhöhe ist nur bei horizontalem oder ansteigendem Gelände zu erwarten und dann auch sinnvoll und notwendig.
Bezugspunkt der Wandhöhe
Bei der Bezugshöhe ist auf die Gehsteigoberkante in der Mitte der Gebäudewand abzustellen und nicht auf die Gebäudelänge. Auch in der Begründung Seite 6 wird zum Teil auf die Gebäudelänge als Bezugshöhe verwiesen. Die Bezugshöhe ist einheitlich auf die Gebäudewand zu beziehen. Wir bitten um Berichtigung der Festsetzung und der Begründung.
Der Stadtrat beschließt, die Festsetzung und Begründung zu berichtigen.
Garagen und Carports
Unter der Rubrik Höheneinstellung der Garagen und Carports ist die Festsetzung enthalten, dass verfahrensfreie Garagen und Carports auch außerhalb der Baugrenzen zulässig sein sollen. Dieser Festsetzung kann nicht zugestimmt werden, da die Baugrenzen sehr großzügig festgelegt sind und eine Bebauung außerhalb der Baugrenzen nicht zugestimmt werden kann. Die Festsetzung ist dahingehend zu überarbeiten, dass Garagen und Carports nur innerhalb der Baugrenzen zulässig sind.
Der Stadtrat führt hierzu aus, dass in zahlreichen Fällen bereits verfahrensfreie Garagen, Carports und Nebenanlagen außerhalb der Baugrenzen genehmigt (Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB) wurden. Zur Gewährleistung der Planungssicherheit soll nunmehr diese Praxis als Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Insbesondere in den Bereichen der Altbebauung ist es nicht möglich die vorhandenen Grundstücke sinnvoll ohne Überschreitung der Baugrenzen zu nutzen.
Nutzungsschablone
Die Nutzungsschablone im Bereich des Flurstücks 2544/2 ist teilweise unleserlich und daher zu überarbeiten.
Der Stadtrat bestimmt, die Nutzungsschablone zu überarbeiten.
In der Planlegende wird das Feld „max. 45°“ in der Nutzungsschablone mit Dachform erläutert. Hierbei handelt es sich jedoch um die Dachneigung. Eine Festsetzung über die Dachform ist in der Planlegende nicht enthalten. Der Begriff Dachform ist daher durch Dachneigung zu ersetzen.
Der Stadtrat bestimmt, die Bezeichnung zu ändern.
Zur Klarstellung der Festsetzungen zu den bestehenden Gebäuden, welche sich noch auf den einzelnen Bestandsgebäuden befinden, ist darauf hinzuweisen, dass die neuen Festsetzungen der jeweiligen Nutzungsschablonen für das Plangebiet gelten. Darauf ist direkt unter der Nutzungsschablone hinzuweisen.
Der Stadtrat bestimmt, den Hinweis zu ergänzen.
Baulinie
Die eingezeichnete Baulinie ist auf die maximale Garagenlänge zu reduzieren und entsprechend zu bemaßen. Weiter definiert die Baulinie den Standort, daher ist der erforderliche Stauraum ebenfalls zu beachten. Die Wandhöhen der Garagen an der Baulinie sind ebenfalls zu definieren und im textlichen Teil aufzuführen, da ansonsten die allgemeinen Festsetzungen für Garagen anzuwenden sind.
Für die Grenzgaragen an der Baulinie ist ein Hinweis erforderlich, dass Art. 6 Abs. 9 BayBO keine Anwendung findet.
Der Stadtrat bestimmt die Festsetzung wie folgt anzupassen:
Abweichend von Art. 6 Abs.9 BayBO ist eine mittlere Wandhöhe von 4,00 m zulässig, gemessen vom natürlichen Gelände in der Mitte der Gebäudewand.
Abstandsflächen
Für die nordöstlich der Rosenstraße gelegenen Grundstücke sind die seitlichen Abstände der Baugrenzen auf 3 m festgesetzt. Dieser Abstand ist zu gering. Es ist ein Abstand von mindestens 5 m besser 6 m Abstand zwischen den Gebäuden erforderlich. Dies ist aus Gründen des Brandschutzes, der Belichtung und Belüftung und des sozialen Friedens erforderlich. Die Baugrenzen sollten deshalb nicht näher als die Bestandgebäude an die Grenzen verschoben werden. In diesem Bereich sind die Abstandsflächen mit einer Maßzahl festzulegen. Die Abstandsflächen regeln sich in diesem Bereich gem. Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO. Die Festsetzung zur Abstandsflächenregelung ist für diesen Bereich zu überarbeiten.
Der Stadtrat nimmt hierzu wie folgt Stellung:
Die festgesetzten Baugrenzen folgen im wesentlichem der bestehenden Bebauung. Ein Zurücktreten hinter den Bestand würde in vielen Fällen eine erneute Bebauung der Grundstücke verhindern.
Differenzen zwischen Bestand und Baugrenze ergeben sich ausschließlich durch die Begradigung und Parallelität zu den Grundstücksgrenzen.
Der Brandschutz ist primär im Zuge der Baugenehmigung nach den Vorschriften der BayBO zu prüfen.
Perlenschnur /Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung
Im Planbereich zwischen der „Rosenstraße“ und der „Neuenbucher Straße“ sind zwei Nutzungsschablonen eingezeichnet mit unterschiedlichen Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Vollgeschosse (eingeschossige bzw. zweigeschossige Bebauung möglich). Aufgrund einer fehlenden Perlenschnur kann hier keine eindeutige Trennung der Bereiche erfolgen. Wir bitten daher um Einzeichnung einer Perlenschnur in diesem Bereich.
Der Stadtrat bestimmt, die Abgrenzung zu ergänzen.
Baugrenzen
Die Farbe zur Darstellung der Baufenster/Baugrenzen ist einheitlich zu wählen.
Der Stadtrat merkt hierzu an, dass die geänderten Baugrenzen gemäß der gültigen Planzeichenverordnung dargestellt sind. Die bestehenden Grenzen weichen hiervon aus darstellungstechnischen Gründen ab. Eine Anpassung würde jedoch eine Neufassung des Bebauungsplans erfordern, die derzeit nicht gerechtfertigt ist.
Für die Flurstücke 13,14,17 und 374 sollten gemeinsame Baugrenzen geschaffen werden. Durch die vielen Vor- und Rücksprünge einiger Baugrenzen, wird es beinahe unmöglich, diese auf die Bauvorlagen zu übertragen.
Der Stadtrat stellt hierzu fest, dass die Baugrenzen bemaßt werden, so dass die jeweilige Lage zur Grundstücksgrenze übertragen werden kann.
Anbauverbotszone für die Kreisstraße MIL 37
Die Festsetzungen zur Anbauverbotszone für die Kreisstraße MIL 37 sind unter die Rubrik „nachrichtliche Übernahme“ in den Bebauungsplan aufzunehmen. Wir bitten um Überarbeitung des Planentwurfes.
Die Festsetzung wird zur nachrichtlichen Übernahme.
Mindestgrößen der Baugrundstücke
Die Festsetzung über die Mindestgrößen der Baugrundstücke ist zu streichen, da diese aufgrund der eingezeichneten Baufenster z.B. im Bereich nordöstlich der Rosenstraße nicht eingehalten werden können.
Der Stadtrat beschließt, die Festsetzung zu streichen.
Ortsdurchfahrtsgrenze
Es ist zu überprüfen, ob der Eintrag „Ortsdurchfahrtsgrenze“ dem tatsächlichen Stand entspricht.
Die Lage der OD-Grenze wurde auf https://www.baysis.bayern.de/ geprüft und stimmt mit der Darstellung überein.
Annäherungssicht
Unter der Rubrik Hinweise wurde der Hinweis „Annäherungssicht“ aufgenommen. Es ist zu erläutern, welche Funktion dieser Hinweis erfüllt, andernfalls ist er zu streichen.
Der Stadtrat führt hierzu folgendes auf:
Die Annäherungssicht war in der ursprünglichen Fassung des Bebauungsplans festgesetzt. Diese ist nach den Regeln der Technik nicht mehr erforderlich und wurde zum Hinweis. Ein entfernen aus dem Planteil ist technisch nicht möglich, daher ist die Darstellung als Hinweis enthalten.
Beteiligung des Amtes für Landwirtschaft und Forsten
Wir weisen darauf hin, dass am Änderungsverfahren auch das Amt für Landwirtschaft und Forsten zu beteiligen ist, da die Baugrenzen sich dem Waldrand teilweise kritisch nähern.
Der Stadtrat merkt hierzu an, dass die Baugrenzen in keinem Fall in Richtung Waldrand verschoben werden, so dass eine Beteiligung wie bisher nicht für erforderlich gehalten wird.
B) Natur- und
Landschaftsschutz
Bzgl. der möglichen gestalterisch-ökologischen Aufwertung des Löschweihers auf der Fl.Nr. 297/1 und der nördlich angrenzenden Fl.Nr. 297/5, Gemarkung Neuenbuch, erfolgte eine Abstimmung zwischen dem Landschaftsplaner Herrn Koutny im Auftrag des Ingenieurbüros Balling und der Unteren Naturschutzbehörde (UNB). Die o.g. Fl.Nrn. werden als „Öffentliche Grünfläche – Parkanlage“ mit dem Zusatz „Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und Gewässern“ festgesetzt. Seitens der UNB wird die Entscheidung begrüßt, dass das bisher als „zu erhalten“ festgesetzte Robinien-Gehölz entfällt.
Aus naturschutzfachlicher und -rechtlicher Sicht besteht mit der 2. Änderung des Bebauungsplanes Einverständnis und wird zugestimmt. Folgende naturschutzfachlichen Auflagen sind als Festsetzungen und nicht als Hinweise zu übernehmen:
1. Bei Modernisierungsmaßnahmen sowie bei Abriss der bestehenden Bausubstanz – z.B. Änderung der Dachform, -neigung und -eindeckung – ist vor Beginn der Baumaßnahme das Gebäude von einer fachkundigen Person vor Ort auf europarechtlich besonders und streng geschützte Tierarten (§ 7 Abs. 2 Nr. 13f. BNatSchG, § 44 und § 45 BNatSchG) zu überprüfen (z.B. gebäudebewohnende/-brütende Vögel, Fledermäuse und deren Fortpflanzungs- und Ruhestätten).
Das Ergebnis ist der Unteren Naturschutzbehörde, Landratsamt Miltenberg, vor Beginn der Baumaßnahme mitzuteilen!
Sollten geschützte Arten nachgewiesen werden, sind Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude sowie der Abriss eines Gebäudes nur außerhalb der Brut- und Nistzeit vom 1. Oktober bis 28. Februar erfolgen (§ 39 Abs. 5 BNatSchG). In diesem Falle ist seitens des Verursachers eine ausreichende Anzahl an Nist- und/oder Fledermauskästen aufzuhängen (Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde).
2. Der Baumbestand außerhalb der Baugrenze ist zu erhalten.
3. Innerhalb der Brut- und Nistzeit (1. März bis 30. September) hat die Baufeldräumung nur nach Absprachen mit der Unteren Naturschutzbehörde zu erfolgen.
4. Zur Vermeidung und zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität des Weihers auf der Fl.Nr. 297/1, Gemarkung Neuenbuch, ist aus Gründen des Artenschutzes (§44 Abs. 5 BNatSchG) der ehemalige Löschweiher als Amphibien- und Libellengewässer zu erhalten.
5. Der Weiher ist für die Badenutzung sowie die Nutzung als Angelgewässer nicht zulässig.
6. Das vorhandene Stillgewässer – ehemaliger Löschweiher – ist einschließlich der nördlich anschließenden Flachuferzone mit Verlandungsvegetation zu erhalten (Fl.Nrn. 297/1 und 297/5, Gemarkung Neuenbuch).
Alternativ ist das Stillgewässer in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde, Landratsamt Miltenberg, naturnah umzugestalten und dabei lagemäßig anzupassen. Weitere Flächen der öffentlichen Grünfläche sind als Wiesengrün mit örtlicher Pflanzung standortheimischer Gehölze (Laubbaum-Hochstämme und Sträucher) zu gestalten.
7. Für Herstellung der öffentlichen Grünfläche auf der Fl.Nr. 297/5 sind mittel- und großkronige Laubbäume (Mindestqualität der Pflanzware: Hochstamm, 2x verschult, StU: 12-14 cm) zu pflanzen. Als mittel- und großkronige, standortheimische Bäume sind insbesondere zulässig: Bergahorn, Spitzahorn, Feldahorn, Feldulme, Eberesche, Stieleiche, Sommer-/Winterlinde, Hainbuche, Vogelkirsche.
Als standortheimische Sträucher (Mindestqualität der Pflanzware: 2x verschult, 60-80 cm) sind insbesondere zulässig: Weißdorn, Hasel, Hundsrose, Kornelkirsche, Liguster, Faulbaum, Blutroter Hartriegel, Pfaffenhüttchen, Rote Heckenkirsche, Wolliger Schneeball, Gewöhnlicher Schneeball. Diese sind als Zwischenpflanzungen so durchzuführen, dass die Sträucher in Gruppen von 5-7 Stück jeweils einer Art zusammen stehen.
Hinweis
Im Rahmen der Herstellung der öffentlichen Grünfläche auf der Fl:Nr. 297/5 müssen die Robinien mit dem verbleibenden Wurzelstock beseitigt werden. Aufgrund der starken Affinität der Robinie Wurzelbruttriebe auszubilden, sind die jungen Robinien nach Blattaustrieb im Frühjahr bzw. im Mai zu mulchen. Es ist nicht auszuschließen, dass dieser Vorgang wiederholt werden muss.
Der Hinweis wird vom Stadtrat zur Kenntnis genommen.
8. Die grünordnerische Festlegung – hier: Ortsrandeingrünung - der ersten Änderung des Bebauungsplanes „Neuenbuch II“ i.d.F.v. 15.05.2003 ist weiterhin gültig und in der zweiten Änderung des Bebauungsplanes zu übernehmen. Die Ausgleichsfläche ist von der Stadt Stadtprozelten nach Rechtskraft der Bebauungsplanänderung dem Ökoflächenkataster unter folgendem Link zu melden: https://www.oefk.bayern.de/oeko/JSPs/0aanmeldung.jsp .
Der folgende Wortlaut – gemäß der Begründung (Entwurf) i. d. F. v. 25.02.2016 – „Ein weiterführender Hinweis im Bebauungsplan könnte im Widerspruch zu zukünftigen Änderungen der Gesetze stehen“ ist u.a. sowohl naturschutzfachlich als auch –rechtlich nicht vertretbar und daher zu streichen.
Der Stadtrat wird diesen Hinweis streichen.
Folgender naturschutzfachliche Hinweis ist in den Änderungsentwurf zu übernehmen:
Eingriffe in Gehölzbestände – Fäll- und Rodungsarbeiten – sind nicht in der Zeit vom 1. März bis 30. September zulässig (§ 39 Abs. 5 BNatSchG).
Der Stadtrat stellt hierzu fest, dass eine gleichgerichtete Stellungnahme zu den Punkten 1 bis 3 bereits am 25.02.2016 vom Stadtrat behandelt und als Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen wurde.
Der Erhalt des Gewässers bzw. dessen Umgestaltung ist festgesetzt.
Die Ortsrandeingrünung ist in den Bebauungsplan übernommen.
C) Immissionsschutz
Wir verweisen auf die Stellungnahme vom 11.01.2016 die weiterhin ihre Gültigkeit behält. Aus immissionsschutzrechtlicher Sicht sind hinsichtlich der vom Immissionsschutz zu vertretende Belange, keine weiteren Hinweise und Anregungen veranlasst.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen, die Stellungnahme wurde bereits vom Stadtrat abgewogen.
Abschließend bedankte sich Bgmin. Kappes bei Herrn Hümpfner und verabschiedete diesen.
Abstimmungsergebnis:
Mitglieder
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Abstimmungsergebnis: |
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Gesamtzahl: |
Anwesend u. Stimmbe-rechtigt |
für den Be-schluss |
gegen den Be-schluss |
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